El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA) solicitó en 2006, a los economistas Carlos Casacuberta y Nestor Gandelman la realización de un informe sobre la situación actual de las viviendas en nuestro país; los economistas concluyeron que hay superávit. En la actualidad, existen contradicciones dentro del Estado con respecto a la consideración de si hay déficit o superávit. El Senador Bordaberry, vicepresidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara de Senadores, afirma que existe superávit, mientras la presidenta de la misma comisión, Lucía Topolansky, maneja que hay un déficit de viviendas sociales y un superávit “de viviendas para otros niveles”. Incluso en el MVOTMA se basan en la existencia de déficit y a partir de allí la cartera construyó el Plan Quinquenal 2010-2014; el cual contiene varias propuestas para el sector con más dificultades para acceder a un techo: los jóvenes.
¿Hay o no hay déficit?
Esta duda se relaciona directamente con dos investigaciones, una realizada por los mencionados economistas; y otra por el ingeniero Benjamín Nahoum. Los economistas plantean en un trabajo realizado para el MVOTMA, que existe un superávit de viviendas de 7.390 unidades respecto al número de hogares uruguayos. Asimismo, aseguran que si se redistribuyeran las viviendas desocupadas pero utilizables para dotar de casa a cada hogar y se reemplazaran los inmuebles de mala calidad como los obsoletos, aún quedarían viviendas disponibles.
Néstor Gandelman, doctor en Economía, señaló que “el ideal de que cada hogar tenga una vivienda no tiene porqué ser siempre así” y que incluso “puede ser mejor que las viviendas sean compartidas”. “Todos sabemos que con la crisis del 2002 hubo una emigración muy grande del país, esos son hogares que ya no están”, afirma Gandelman fundamentando la existencia de superávit en Uruguay.
En un informe realizado por el Vicepresidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara de Senadores Pedro Bordaberry, el senador habla de que en nuestro país hay superávit de viviendas. Al mismo tiempo, se pregunta: “estos números demuestran una de las paradojas coyunturales más grandes de nuestra sociedad, ¿cómo existiendo casas de sobra, seguimos construyendo a paso acelerado?”.
A su vez, Bordaberry señala que durante una reunión realizada el año pasado en la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial, la ministra Graciela Muslera habló de “un déficit habitacional en el sector de alquileres, en cuanto al stock y la disponibilidad para ese fin”.
En contraposición con lo expuesto por los economistas, el ingeniero Benjamín Nahoum plantea que existe un déficit cuantitativo de entre 60.000 y 80.000 viviendas en nuestro país. Para Nahoum es importante encarar planes con una correcta asignación de recursos en los cuales la vivienda no sea una variable de ajuste. Además, plantea la existencia de dos tipos de déficit: cuantitativo y cualitativo, es decir, la cantidad de viviendas que habría que construir instantáneamente para alojar a los que no la tienen o reemplazar las inutilizables y las que poseen carencias de stock (calidad, servicios y tamaño).
A pesar de que el primer informe fue solicitado por el propio MVOTMA según fuentes consultadas por SDR, la Agencia Nacional de Viviendas (ANV), la Dirección Nacional de Viviendas (DINAVI) y el Instituto Nacional de la Juventud (INJU) junto con el MVOTMA se basan en la afirmación de Nahoum a la hora de pensar nuevas propuestas. Asimismo, en la propia Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara de Senadores se plantean contradicciones entre lo expuesto por la presidenta y el vicepresidente de la misma.
La hipótesis de si existe superávit de viviendas o no posee como diferencial más notorio que los economistas toman en cuenta la cantidad de años de construcción de las viviendas cuando en nuestro país, según la contadora Cecilia Oronoz, de la Unidad de Estudios y Planificación de la DINAVI, “las edificaciones tienen en promedio 50 años de construidas, es imposible hablar de 20 años”. “Cuando se hace un llamado, un montón de gente viene y muchos se quedan afuera. Eso es una realidad”, afirmó la contadora demostrando la ausencia de soluciones habitacionales que hay en el mercado.
“Es cierto, hay más viviendas que hogares, pero hay que ver cuántas de esas viviendas se ajustan al hogar. Déficit siempre va a haber porque la vivienda acompaña el ciclo de vida de las familias”, señaló el Licenciado en Sociología Juan Carlos Fortuna, de la DINAVI.
Según Oronoz, las viviendas deshabitadas no necesariamente son viviendas disponibles ya que las mismas pueden estar en peligro de derrumbe, inmersas en procesos de sucesión o porque sus propios dueños no quieren venderlas o alquilarlas.
A su vez, la contadora de la DINAVI planteó a SDR la incorporación en el actual censo 2011 de un análisis urbanístico que toma en cuenta, por ejemplo, “la infraestructura que tiene un hogar, que se suma al déficit cualitativo”.
Para la Senadora y Presidenta de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara de Senadores, Lucía Topolansky, existe un déficit de vivienda social y un “cierto superávit de viviendas para un poder adquisitivo más amplio”. Según Topolansky, hay un déficit de 100 mil viviendas para sectores medios, medios-bajos y bajos, es decir, un sector social que tiene ingresos menores a los precios que están en el mercado en el cual, a su vez, hay una escasez de oferta.
El sector más vulnerable
Los jóvenes son el sector etario que posee más dificultades a la hora de acceder a una vivienda ya sea para alquilar o comprar. Diferentes instituciones gubernamentales han promovido planes para ayudar a esta población, buscando generar opciones con requisitos más accesibles que los planteados por los privados.
En su mayoría los jóvenes deben postergar la independencia económica y habitacional debido a los costos de acceso y permanencia que acarrea una vivienda. Según datos presentados en “Juventudesarrollo. Prioridad política e inversión pública en juventud”, son los jóvenes con menores recursos económicos quienes se independizan con anterioridad, hecho que se ve unido a menores niveles de educación. Cuatro de cada diez de los jóvenes que se emancipan habitacionalmente eligen la modalidad del alquiler, mientras que dos de cada diez escogen la compra. Viviendas en su mayoría con mala calidad y servicios, son a las que comúnmente acceden las personas de entre 14 y 29 años.
La contadora Oronoz contó que, “cuando se abre un programa de vivienda siempre se presenta un 18% de jóvenes, mientras que en los de alquiler aumenta a un 25%, lo que es lógico porque buscan soluciones en el corto plazo”.
Según el informe confeccionado por el INJU “Juventudes en Uruguay – En qué andamos y cómo somos”, cuatro de cada diez jóvenes de entre 14 y 29 años están insertos en el ámbito laboral pero en contrapartida han abandonado los estudios, lo que impacta directamente en la calidad de los empleos a los que acceden, siendo comúnmente subempleos, empleos informales o “en negro”.
Para el Licenciado en Sociología Juan Carlos Fortuna es importante tener en cuenta “a qué jóvenes nos estamos refiriendo, ya que todos no van a tener las mismas necesidades al correr de su vida”. Por lo tanto en su opinión, las ofertas u opciones no tienen que ser iguales para todos ellos.
Según Fortuna, la población no apunta simplemente a un techo, sino que busca una vivienda con determinadas características, que se acomoden a su vida cotidiana, ya sean de zona, de precio, etcétera. Para el sociólogo, también se debe tomar en cuenta que “tener una vivienda acarrea otros gastos como son los impuestos”. Por lo que esas condicionantes, de la misma manera, juegan un rol fundamental a la hora de elegir una zona para comprar o alquilar.
Oronoz enfatizó que una de las dificultades que presentan los jóvenes a la hora de acceder a una vivienda es la ausencia de ahorro: “Hoy en el mercado, vos tenés que tener un 70% del total de la vivienda de ahorro previo y los jóvenes que recién están empezando no tiene ahorrado 10 mil dólares para poner sobre la mesa”. Por su parte, la senadora Topolansky afirmó: “No sé si hay una ausencia total, pero hay una tendencia a no ahorrar. Esto está unido a una vida enfocada al presente. En esto colaboró la ausencia de ofertas. Los jóvenes no son tontos”.
Con respecto a la compra de viviendas, el senador Bordaberry expresó a SDR que “es obvio que la compra no es una solución viable para los jóvenes. Siendo por otro lado una circunstancia cultural de los mismos preferir la no asunción de responsabilidades a largo plazo”.
Apostando por los jóvenes
Enmarcado en el Plan Quinquenal de Vivienda 2010-2014, el MVOTMA coordinadamente con el Ministerio de Desarrollo Social (MIDES) y el INJU, desarrollará diversos programas para posibilitar un mejor acceso y permanencia en la vivienda de los jóvenes comprendidos entre los 18 y 29 años. Entre las propuestas están: el Programa de Préstamo para compra de Vivienda Nueva, el Programa de Autoconstrucción Asistida, el Programa de Cooperativas, el Programa de Garantías de Alquiler, el Programa de Refacción y Mejora, y Jóvenes egresados del Instituto del Niño y Adolescente del Uruguay (INAU).
En su mayoría, los jóvenes presentan dificultades para acceder a las viviendas debido al otorgamiento de Garantías de Alquiler, las cuales les exigen un pago de cuotas elevadas comparada con sus ingresos, la tenencia de un menor a cargo, permanencia en su trabajo por un determinado tiempo, entre otros requisitos.
El programa “Plan Joven”, puesto en vigencia desde 1° de febrero de este año, permite que los jóvenes puedan acceder a una garantía de alquiler que disminuye en un 50% el depósito previsto en el resto de los fondos de garantías. A su vez, tienen la posibilidad de formar grupos de hasta 5 jóvenes estudiantes y/o trabajadores para afrontar los gastos. Además, se renovó el convenio con la Universidad de la República (UdelaR) para la solución habitacional de estudiantes, buscando que permanezcan dentro del sistema educativo terciario.
Acerca del Fondo de Garantías, el sociólogo Juan Carlos Fortuna opinó que de esta manera, “se está largando un montón de gente al mercado en busca de viviendas, lo que hace que la oferta aumente y los precios del arrendamiento tiende a subir en las zonas más demandadas”.
Según la senadora Topolansky, el Fondo de Garantías de Alquileres es crucial porque “antes la gente te salía de garantía pero después, en la medida que Uruguay entró en varias crisis sucesivas, la gente no quería”. Según Topolansky, “lo que te permite el fondo, es sacar un obstáculo que vos tenés cuando vas a alquilar. A los propietarios les sirve porque papá Estado siempre termina pagando y al inquilino le conviene porque no tiene que ir penando ni con un familiar ni con un amigo”.
Lo que hay
Entre algunas de las soluciones que se plantean actualmente para mejorar el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes, se encuentran: el Plan Juntos, Un techo para mi país y el Cooperativismo de Vivienda. Uno de los miembros de la Secretaría Técnica del INJU, Bruno Vera, afirmó a Sala de Redacción que el Plan Juntos es un plan efectivo que se dirige específicamente a la población más vulnerable. “Es un tipo de solución focalizada a determinado tipo de población, no es un plan para todos los jóvenes”, señaló. Por su parte, la senadora Topolansky afirmó que lo más importante en el Plan Juntos es la integración social a la que se apunta; aspecto que también destaca del Cooperativismo de Vivienda, como por ejemplo, en MEVIR.
Con respecto a la propuesta de Un techo para mi país, Bruno Vera argumentó que “no es una solución para nada, en lo más mínimo”, la cual no se debería tomar “ni siquiera como una solución transitoria”. En diálogo con SDR Pablo Caballero, vicepresidente de Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua (FUCVAM) señaló con respecto a esta propuesta que “más allá de la buena voluntad que tengan, se cae de lógico que no es una solución habitacional ni digna ni es una casa que te dure toda la vida. La federación ha demostrado a través de los años, que con pocos recursos económicos, los trabajadores, las personas organizadas, autogestionándose , pueden lograr tener una vivienda digna”.
En contrapartida, el arquitecto y Gerente del Área Programas Habitacionales de la ANV, Carlos Pirez, piensa que Un techo para mi país es una solución provisoria y de emergencia para un sector que comparado con “dormir en el barro, tiene un techo y piso de madera”. Al respecto, Topolansky considera que esta iniciativa es una “solución en la recontra emergencia. No hacen una vivienda en el sentido de que tenga baño y cocina, pero si hacen un trabajo de integración muy importante. Acá sirve todo, es un paso provisorio, pero un paso en sí”. Asimismo, planteó: “yo aspiraría a que la palabra asentamiento la eliminemos con la acepción que tiene, y que sean barrios”. Por ello la senadora Topolansky destaca el trabajo del voluntariado realizado tanto el Plan Juntos como en Un techo para mi país.
El senador Bordaberry expresó con respecto a las propuestas que existen hoy que “todas estas modalidades de solución a los distintos problemas sociales de vivienda, tienen un fin común que es alivianar de alguna manera la carga del Estado, generando derechos y obligaciones para los particulares que quieran acceder a su vivienda, sumando a esto, aspectos de solidaridad en algunos casos”.
Para Bruno Vera lo más importante no es sólo garantizar el acceso a la vivienda, sino que los jóvenes puedan enfrentar los gastos para permanecer en las mismas. Asimismo, planteó la necesidad de ver a la vivienda y al trabajo, unidos. Para el representante del INJU, el Estado debería controlar la oferta y la demanda de los precios de las viviendas, los cuales en su opinión son elevados comparado con los ingresos de este sector de la población.
Según la contadora Oronoz, “no sólo hay que darles una casa, sino herramientas para mantenerlas; por ejemplo a través de subsidios”, a lo que agregó que se debería brindar un acompañamiento complementario a través de planes del MIDES a las familias beneficiarias de Un techo para mi país y el Plan Juntos.
Inversión Privada
Buscando fomentar la inversión de privados y el acceso a unidades a sectores de ingresos medio y medio bajo, se creó la ley n° 18.795 “Promoción de la Inversión Privada en Viviendas de Interés Social”. Esta ley fue calificada por el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción, Ariel Cagnoli, en una entrevista realizada por “Radio El Espectador”, como “la ley más importante de los últimos 40 años”.
El presidente de la ANV el economista Carlos Mendive, también fue entrevistado por el programa “En Perspectiva” de “Radio El Espectador” conducido por Emiliano Cotelo, en donde habló sobre la existencia del déficit y la nueva ley. “Más allá del déficit, que existe y no solamente es un déficit cuantitativo sino también cualitativo, en cuanto a que ha sido escasamente mantenido el stock en estos estratos de la población. Hay un déficit de calidad importante. Apuntamos a que los privados arriesgue en este sector”, señaló el economista.
Las empresas del sector privado que participen en la construcción de Viviendas de Interés Social tanto para la venta como para el arrendamiento, tendrán a cambio una serie de beneficios tributarios, es decir, “la exoneración de todos los tributos nacionales vinculados con el sector, en este caso el impuesto a la renta. Si es una persona jurídica, el impuesto a la renta de la actividad económica; si es una persona física, el impuesto a la renta de las personas físicas, el IVA compra y el IVA venta, el impuesto al patrimonio y el impuesto a las trasmisiones patrimoniales. El beneficio tributario va a la construcción”, destacó Mendive.
La senadora Topolansky comentó a SDR que esta ley permite que el sector privado “colabore en la construcción en donde nosotros queremos y no que sean todos edificios en la rambla”. A su vez, Topolansky planteó que esta nueva legislación permite a los sectores más bajos acceder a una vivienda, a los cuales también se les podría otorgar un subsidio para la compra o alquiler. De la misma forma, para la presidenta de la Comisión de Viviendas y Ordenamiento Territorial, hay que buscar construir en zonas en donde no se necesite luego llevar otros servicios como saneamiento, iluminación, transporte, etc. Para la senadora, es importante la dialéctica con el espacio y la integración en un barrio o cooperativa. Al preguntarle sobre el caso de Euskalerria en donde existen conflictos entre los vecinos que pagan sus cuotas y quienes están ocupando, la senadora afirmó “si a mí me sobrara la plata, fuera Bill Gate o alguno de esos, dinamitaba Euskalerria porque es un horror”.
Mirando el horizonte
Topolansky se remontó en el tiempo en donde ella era estudiante de Arquitectura para responder sobre sus planes o proyectos con respecto a la vivienda en nuestro país: “Yo, a lo que aspiro es a un básico, a que llegada la noche no haya un uruguayo que no tenga un techo decente con su baño, con su cocina, con el espacio suficiente. Tiene que ser habitable, que no tenga humedades, que no se inunde. Si logro eso, tiro cohetes”. Asimismo, habló de la vivienda como puerta a la sociedad que promueve un sentimiento de progreso entre los ciudadanos. “No tendría que haber uruguayos sin viviendas. Yo parto de eso, de lo más de fondo. Pero por un montón de circunstancias históricas los hay”, agregó Topolansky; recordando al mismo tiempo su viaje por Nueva Zelanda en donde había una “capa media bien centrada”, siendo ese modelo su objetivo para nuestro país.
Según Pablo Caballero, vicepresidente de FUCVAM, “sin tierra y sin crédito no vamos a ningún lado. El Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización sólo tiene el dinero que le da el presupuesto nacional”. Además, planteó que se debería volver a reasignarle recursos en forma directa a este fondo más allá de lo presupuestal.
Por su parte, el arquitecto y director de la Unidad Permanente de Vivienda de la Facultad de Arquitectura de UdelaR, Raúl Vallés, planteó la necesidad de instaurar una amplia batería de soluciones ya que el problema es multidiverso. Entre ellas se encuentran: el apoyo al autoconstructor familiar, la creación de carteras de tierras de oferta y demanda, el resguardo de las políticas públicas del mercado, el cooperativismo de vivienda, la rehabilitación de las áreas consolidadas de la ciudad y los reciclajes para la construcción de viviendas de interés social.
Para Bordaberry, “la vivienda es una manifestación de la economía, que marcará el futuro de las siguientes generaciones de uruguayos, directa o indirectamente. Es por eso que creemos prioritario darle la ponderación que requiere”.
En la espera
La ciudadanía, y más aún los involucrados en esta temática, está a la espera de los datos del censo 2011 ya que son relevantes para conocer la situación actual de la vivienda, la oferta y la demanda, en qué zonas prefiere alquilar o comprar la población, los resultados del censo urbanístico; entre otras cuestiones. Para posteriormente delimitar, nuevas políticas sociales que garanticen el acceso a la vivienda a los jóvenes y al resto de la población. Según el senador Bordaberry, “es menester la culminación del censo 2011 para dar una respuesta más próxima a la realidad de la vivienda en Uruguay”.
María Jimena Álvarez / Carina González
