Después de un 2020 de contracción para casi todos los sectores de la economía, rubros como el inmobiliario mostraron una mayor capacidad de recuperación y lograron acercarse más rápido a los ritmos de la pre pandemia. Un dato que lo refleja es el aumento de 41% en las transacciones de compraventa en el primer trimestre de este año respecto a igual período de 2020, según datos de Inmuebles Data, un indicador de El Gallito Luis, los avisos clasificados de El País.
De acuerdo con el mismo indicador, el precio promedio de inmuebles a la venta experimentó una caída continua hasta mayo y durante ocho meses, ubicándose tres puntos por debajo del precio promedio de setiembre del año anterior. En el caso del precio de oferta de alquileres, se registró un aumento de 5% entre abril y mayo, pero aún así el precio actual está 11,5% por debajo de los números de ocho meses atrás.
Para Gonzalo Arbulo, agente de la inmobiliaria Re Max, la llegada de la pandemia de covid-19 provocó “una fuerte implosión en el rubro inmobiliario”. Aseguró que se registraron importantes ajustes a la baja en los precios de venta de los inmuebles, que fueron de entre 5 y 8% en propiedades de hasta 220 mil dólares y de 10 a 15% en los inmuebles que superan ese valor. Damián Benia, de la misma inmobiliaria, coincide con que el impacto inicial de la pandemia fue negativo: “Había operaciones que estaban acordadas y en el momento en que explota la pandemia en Uruguay se generó una nueva ventana de negociación, con situaciones de todo tipo”, dijo.
Signos de mejoría
A pesar de ese impacto negativo, Benia entendió que también tuvo su lado positivo: “La pandemia sirvió para que muchas personas se interpelaran sobre si estaban cómodas en el lugar donde estaban viviendo”. Como resultado de ese ejercicio de introspección es que entre fines de 2020 e inicios de 2021 comenzó la reactivación del sector. “Gracias a la pandemia y al encierro, varios tomaron una decisión de venta o de compra”, aseveró Benia.
Más allá de las fluctuaciones del mercado, lejos de mermar, para los agentes inmobiliarios el trabajo aumentó, en especial para quienes atienden el sector de alquileres. “Quizás trabajamos en un ritmo por encima del habitual; por suerte no nos podemos quejar”, afirmó Martín Berinduague, funcionario de Martín Propiedades. Berinduague explica el alto nivel de actividad por dos motivos: por un lado, desde la propia inmobiliaria apostaron a mejorar la experiencia virtual a través de fotos profesionales, vídeos, recorridos de 360 grados de las propiedades y una interfaz web actualizada. Por otro lado, está el déficit habitacional que se viene arrastrando en el país, que para Berinduague es de unas 50 mil unidades, lo que hace que mucha gente necesite comprar, vender o alquilar.
En consecuencia, es habitual observar que en Montevideo se construyen edificios de apartamentos. Muchos de quienes invierten en proyectos inmobiliarios son argentinos atraídos por márgenes de rentabilidad que duplican a los que obtienen en Buenos Aires. En referencia, Arbulo aportó que 68% de las compras en el sector durante 2020 fueron inversiones. “El inmueble siempre va a tener más valor a lo largo del tiempo por una cuestión muy sencilla de entender: el espacio geográfico para vivir es siempre el mismo y cada vez somos más las personas que necesitamos vivir en él”, sostuvo Benia. El agente inmobiliario definió a Uruguay como un mercado para “compradores” desde “por lo menos inicios de 2019” y lo explicó a partir del exceso de oferta, que permite a los demandantes tener mayor margen de negociación.
Este escenario favorable es similar al que se vivió en España entre 2008 y 2014. En aquel entonces, tras décadas de expansión acelerada del sector, el precio del metro cuadrado cayó de forma abrupta y arrastró a una economía que se había vuelto muy dependiente del mercado inmobiliario. Sin embargo, para Berinduague esto no sucederá en Uruguay porque con el déficit habitacional actual siempre habrá una demanda que abarque un posible exceso de oferta.
Uruguay está recibiendo a inmigrantes argentinos que buscan instalar sus capitales en el país o directamente mudar su residencia, lo que se ve en el número de consultas recibidas, pero no tanto en los negocios que se concretan. Las restricciones de ingreso al país a causa de la pandemia conspiraron contra que la llegada de una mayor cantidad de argentinos y, por lo tanto, de un incremento del dinamismo del sector. “Hay muchas personas en Argentina que tuvieron mucho tiempo para evaluar y una vez que puedan circular con normalidad van a venir con una decisión tomada” confía Benia. De acuerdo a la Dirección Nacional de Migraciones, en 2020 ingresaron más de 700 mil argentinos, 61% menos que en el año anterior.
Dentro de Montevideo, los barrios más elegidos por argentinos son Pocitos y Punta Carretas. Según consideró Benia, “hay una coincidencia cultural” entre el argentino y el uruguayo, porque demandan las mismas zonas. Esos dos barrios se encuentran entre los diez más caros. Con 496 mil pesos por metro cuadrado en promedio, Pocitos está en la décima posición y Punta Carretas se ubica sexto, con 606 mil pesos por metro cuadrado en promedio, según registra Inmuebles Data.
La costa hacia el este
La pandemia también dio lugar a que muchos empezaran a contemplar la Ciudad de la Costa como lugar de residencia, ya que el año pasado las consultas para esa zona aumentaron entre 15 y 20%, según Arbulo. De hecho, esa zona del departamento de Canelones representa el mayor crecimiento poblacional de las últimas décadas: en 1985 la habitaban 34 mil personas y para 2011 ya lo hacían 95 mil, un aumento de 279%. Las razones de esta explosión demográfica son variadas. Una es que la cercanía con Montevideo -queda a 20 kilómetros de la capital-, otra es su proximidad a las playas del Río de la Plata, lo que la vuelve un lugar posible para vacacionar, y también la relación del precio promedio de la vivienda respecto a la capital. “Por 180 mil dólares, en vez de comprar un apartamento en el Centro o en La Blanqueada, me voy a comprar una casa en Ciudad de la Costa con jardín”, razonó Arbulo.
En paralelo al gran momento que atraviesa la venta de inmuebles en esa zona costera, Arbulo advirtió sobre la escasa oferta de alquileres. “Mucha gente dice: vivo en Montevideo, pero me gustaría vivir en Ciudad de la Costa, aunque no sé si me voy a adaptar, entonces voy a alquilar un tiempo y veo qué pasa. El cliente que quiere alquilar por un año no puede, no hay oferta”, lamentó Arbulo.
Hacia el final de la Ruta Interbalnearia se encuentra Punta del Este, destino por preferido por miles de argentinos en sus vacaciones de verano. Con las restricciones de ingreso al país, la ciudad fernandina no tuvo una buena temporada turística, según cuenta Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este. “El mercado inmobiliario está bastante deprimido, este es un mercado que necesita de los bienes, la inversión extranjera y del turismo, y en ese aspecto no estamos bien”, manifestó.
El verano pasado, el gobierno nacional hizo una apuesta por el turismo interno frente a una pandemia que prácticamente implicó un cierre de fronteras, pero no fue suficiente. De acuerdo a datos de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, en enero los porcentajes de ocupación oscilaron entre 60 y 70%, lejos del 80 o 90% que acostumbra registrar el balneario. “Con los inversores nacionales y uruguayos no alcanza, nos dimos cuenta en la temporada que con los uruguayos es muy poco”, evaluó Sena.
Para el consultor de marketing Juan Lenguas, el sector inmobiliario debe llevar adelante un cambio en su modelo de negocios, para el que esbozó tres razones: la pandemia, los avances de la tecnología y la aparición de soluciones en el rubro que prescinden de intermediarios, como las aplicaciones móviles. “Las empresas que van a sobrevivir en el sector inmobiliario son aquellas que den más valor a sus clientes, que den más asesoramiento, que se pongan en su lugar”, proyectó Lenguas.
En el contexto de transformación del sector, el especialista sostuvo que el agente inmobiliario tendrá que devenirse en un consultor que asesore al cliente a tomar las mejores decisiones y deberá empezar a demostrar más para ganarse la comisión. “Si hicieras un estudio y le preguntaras a la gente si quisiera sacar al escribano y realizar una transacción persona a persona, el porcentaje de quienes no entienden para que están y que consideran abusivo lo que cobran sería demasiado alto”, cuestionó Lenguas.
Por su parte, Arbulo coincidió en la necesidad de mantenerse a la vanguardia para sobrevivir. Sin embargo, reivindicó la capacidad del agente inmobiliario de brindar un servicio personalizado, “algo que no te puede ofrecer ninguna aplicación”. “Podrás tener WhatsApp, Instagram, pero el cierre siempre lo vas a hacer cara a cara con una persona”, acotó Berinduague.
